Chào mừng đến với Investlink
Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh: Căn hộ với đất nền

Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh: Căn hộ với đất nền

Trong 5 tháng đầu năm, thị trường bất động sản Tp.HCM đã có biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ nhưng diễn biến của thị trường căn hộ và đất nền là trái ngược nhau.

Nguồn cung căn hộ giảm

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho thấy tổng nguồn cung trên thị trường trong 5 tháng đầu năm đã giảm đáng kể so với cùng kỳ. Cụ thể, tổng số nhà ở nguồn cung là 9.174 căn (gồm 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm mạnh 44,5%.

Đáng chú ý là tất cả các phân khúc căn hộ đều giảm đáng kể. Phân khúc căn hộ bình dân có 1.881 căn, giảm mạnh đến 69,7% (cùng kỳ là 6.206 căn). Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp giảm 32,6% (3.465 căn so với 5.136 căn cùng kỳ). Còn phân khúc cao cấp giảm 25,9% (3.828 căn so với 5.164 căn cùng kỳ).

Với nguồn cung như vậy, tỉ lệ căn hộ bình dân cung cấp ra thị trường đã giảm mạnh (từ mức 37,6% trong năm ngoái về còn 20,5%) trong khi phân khúc trung cấp và cao cấp tăng mạnh trở lại.

Tương tự, thống kê của Savills Việt Nam cho thấy trong quý I/2018, các doanh nghiệp bất động sản mở bán 5.530 căn, giảm 21% so với quý trước đó và 40% so với cùng kỳ năm ngoái, từ 11 dự án mới và 14 dự án giai đoạn tiếp theo.

Một lý do dễ giải thích cho thị trường trầm lắng là sự kiện cháy chung cư Carina vào hồi tháng 3. Ngày nay, HOREA cho biết các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư đã chủ động giảm giá bán căn hộ chung cư khoảng trên dưới 5% để thu hút khách hàng.

Không chỉ nguồn cung đưa ra thị trường giảm, các dự án tương lai cũng có dấu hiệu giảm tốc. Tính chung toàn thành phố đã cấp 19.712 giấy phép xây dựng, giảm 31% so với cùng kỳ năm 2017. Trong khi đó, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án, giảm 9,4% so với 32 dự án đã đưa ra thị trường so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh nguồn cung suy giảm, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản liên tục ra đời. Trong hơn 5 tháng qua, cả nước đã có 52.322 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với số vốn 516.900 tỉ đồng, tăng 3,5% về số lượng doanh nghiệp và tăng 6,4% về vốn. Trong đó có 2.600 doanh nghiệp bất động sản đăng ký thành lập, chiếm 5% tổng số doanh nghiệp và tăng 41,1% so với cùng kỳ năm 2017. Còn ở TP.HCM, có 3.385 doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh bất động sản, chiếm 20,5% số doanh nghiệp đăng ký mới.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn tin rằng thị trường căn hộ vẫn sẽ tiếp tục diễn biến tích cực, cho dù trầm lắng trong những tháng đầu năm.

“Ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật. Hiện nay, TPHCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TPHCM sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở. Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn, ông Sư Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam nhận định.

Hiện nay, TPHCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TPHCM sinh sống và làm việc, cũng như có khoảng 476.000 hộ gia đình đang sống chung có nhu cầu tạo lập chỗ ở thực, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM,đại diện Sở Xây Dựng TP.HCM cho biết.

Theo kế hoạch của Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn 2016-2020, bình quân mỗi năm thành phố sẽ có thêm 8 triệu m2 sàn và chỉ tiêu này trong năm qua đều đạt được, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho hay.

Đất nền dậy sóng

dat nen

Trái với sự trầm lắng của phân khúc căn hộ, trong 5 tháng đầu năm, đất nền lại thu hút dòng vốn đầu tư.

Trong khi đó, theo ông Sơn, Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian qua có hiện tượng mốt số người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyển hướng về quận 2, quận 9 (Thành phố Thủ Đức) mua nhà ở thấp tầng, riêng lẻ và đất nền khiến giá nhà đất khu vực này tăng cao.

Theo thống kê của DKRA Việt Nam cho biết giá bất động sản phân khúc đất nền tiếp tục tăng, tăng mạnh 60-70% ở một số khu vực như quận 9 hay Thủ Đức (Thành phố Thủ Đức), huyện Bình Chánh. Theo ông Sơn, nguyên nhân là do cơ sở hạ tầng và giao thông phát triển mạnh, ngoài yếu tố thu nhập tăng lên, kinh tế vĩ mô ổn định.

Nhưng không chỉ ở vùng ven các đô thị lớn, đất 3 đặc khu ở Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) tăng giá hàng giờ.

Sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp do đó đã ảnh hưởng mạnh đến mức độ biến động giá của thị trường. “Trong đó có cả giới đầu cơ, đầu nậu. Cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho biết.

Thống kê của HOREA cho thấy khối lượng giao dịch tăng mạnh tại huyện Cần Giờ (tăng 83,1%), huyện Củ Chi (tăng 52,2%), quận 9 (Thành phố Thủ Đức) (tăng 29,5%), là những điểm nóng về cơn sốt ảo giá đất nền vừa qua. Sở Tài nguyên Môi trường đã giải quyết 311.925 trường hợp đăng ký, cấp “sổ đỏ” và đăng ký biến động. Trong đó, có 32.704 trường hợp cấp mới “sổ đỏ”, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm 2017.

Tuy nhiên, theo HOREA, cơn sốt ngày nay đã hạ nhiệt. “Cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã quay trở lại từ cuối năm 2017 lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018 với tâm điểm là tại Quận 9  (Thành phố Thủ Đức), nhưng hiện nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho biết.

“Cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô, còn phân khúc căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá”, đại diện HOREA cho biết.

Bên cạnh đó, HOREA cũng lưu ý vẫn có tình trạng lệch pha cung – cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng (condotel), và vẫn còn hiện tượng “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực.

Về ý kiến quan ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng trên thị trường bất động sản, đại diện HOREA cho rằng thị trường bất động sản đã phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng thị trường bất động sản đang ngày càng chậm lại.

Cụ thể, năm 2015, thị trường bất động sản đạt mức tăng trưởng cao, năm 2016 sụt giảm nhẹ, năm 2017 tăng trưởng nhẹ với mức tăng khoảng 4.07%. Còn riêng trong 5 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt so với cùng kỳ và không có khả năng xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm nay.

“Lý do là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết”, ông Châu nói.

Hiện dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tỷ lệ 10,8% tổng dư nợ (Tổng dư nợ khoảng khoảng 1,87 triệu tỉ đồng, chiếm 27,9% tổng dư nợ tín dụng cả nước). Trong thời gian qua, theo quan sát của HOREA, các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước.

Trong buổi tổng kết 6 tháng đầu năm mới đây tại TP.HCM, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM cho biết các tài sản thế chấp cho các khoản vay mua nhà hiện nay được định giá ở mức bình quân trong vài năm gần đây của thị trường, chứ không phải ở mức cao trong thời điểm vừa qua. Trong đó, các khoản vay chủ yếu là cá nhân mua nhà. Vì vậy, trong trường hợp rủi ro các ngân hàng vẫn có thể tự xử lý được.

Tác giả

Gởi phản hồi

Email sẽ không bị hiển thị public. Trường bắt buộc nhập *