Chào mừng đến với Investlink
Kịch bản vốn cho thị trường bất động sản

Kịch bản vốn cho thị trường bất động sản

Từ nay đến cuối năm, chỉ có một kịch bản duy nhất là dòng tiền từ ngân hàng sẽ chảy “nhỏ giọt” vào thị trường bất động sản hơn lúc nào hết. Khi thị trường bất động sản tăng tốc, các ngân hàng đã chủ động giảm tốc để tạo lập thị trường an toàn hơn, nhưng chi phí vốn cũng sẽ “đội” thêm.

Ngân hàng giảm tốc

Khảo sát một vòng các ngân hàng cho thấy so với trước đó vài tháng, lãi suất cho vay mua, xây, sửa nhà tại các ngân hàng cổ phần đã tăng khoảng 1-2 điểm phần trăm một năm. Thông thường, các ngân hàng thường đưa mức lãi suất cố định và phần biến động theo thị trường, được gán theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm dài hạn. Lãi suất quanh mức này cũng đã dao động từ mức hơn 10% – 13%/năm.

Không chỉ lãi suất vay bắt đầu điều chỉnh tăng dần, người đi vay cũng sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Vì biểu giá nhà đất thị trường ở một số khu vực tăng nóng, các ngân hàng bắt đầu thẩm định lại giá và chỉ cho vay tối đa 70%, thay vì mức 80% như trước kia, đồng thời cũng tính toán lại chặt chẽ hơn về nguồn trả nợ của người vay.

Mới đây, theo chia sẻ của ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, mức định giá mà các ngân hàng đưa ra thường là mức bình quân chung của thị trường trong vài năm trở lại đây, chứ không phải là mức cao đột biến như trong vài tháng qua. Vì vậy, bản thân các ngân hàng vẫn không có gì lo lắng.

Dù vậy, thực tế là các ngân hàng đã chủ động giảm tốc, đặc biệt là ở các khu vực vùng ven hiện đã trải qua sốt đất mạnh như huyện Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Quận 9 (Thành phố Thủ Đức) , Bình Chánh….

Trong 2 năm trở lại đây, với các ngân hàng, thanh khoản được cải thiện đáng kể, lãi suất ổn định cũng kích thích các khoản vay tăng trở lại trong khi dòng tiền đầu tư trực tiếp, gián tiếp, hay kiều hối liên tục chảy về và ghi nhận những mốc kỉ lục mới, đã tạo đà cho những cá nhân, doanh nghiệp muốn đi “gom” đất đai, nhờ yếu tố thu nhập tăng lên cùng các yếu tố vĩ mô khác.

Kết quả là lượng khách hàng vay vốn đầu tư địa ốc đang tăng lên nhanh chóng, thậm chí còn dấy lên nguy cơ vỡ bong bóng, khi tâm lý chỉ mua nhà đất bắt đầu lan tỏa khắp thị trường. Thậm chí, ở một diễn dàn mới đây, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Quản lý kinh tế trung ương cho rằng Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản.

Trong năm ngoái, Ủy ban giám sát tài chính quốc gia cũng lên tiếng cảnh báo về hoạt động vay mua bất động sản đang “ẩn nấp” trong tín dụng tiêu dùng. Thống kê của Tổ chức này cho biết tín dụng tiêu dùng tăng gấp 3-4 lần so với mức tăng trưởng bình quân chung của nước. Trong đó phần tín dụng mua, sửa chữa nhà ở tăng đến 76,5% và chiếm gần 53% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng.

Nhà nước hãm phanh

Việc các tổ chức tín dụng chủ động giảm tốc cho vay không chỉ bởi sự sôi nổi quá mức của thị trường, mà còn chịu áp lực từ phía cơ quan quản lý.

vietcombank

Một ví dụ khác nhất để thấy được sự căng thẳng về dòng vốn cho vay ở các ngân hàng là trường hợp Vietcombank. “Ngân hàng Vietcombank mới đây ước tính hệ số an toàn vốn tối thiểu theo thông tư 41 có hiệu lực từ đầu năm 2020, thì đã giảm từ mức gần 10% xuống còn 6,5%, tức thấp hơn mức quy định tối thiểu là 9%”, tiến sĩ Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết.

Đây không chỉ là câu chuyện của Vietcombank, ngân hàng lớn nhất trong hệ thống về quy mô lợi nhuận, mà còn là những ngân hàng khác.

Không phân biệt tín dụng chảy vào người dân hay chủ đầu tư, toàn bộ hệ thống ngân hàng Việt Nam sẽ phải đáp ứng con số quy định trong Basel II vào thời điểm 2020. “Khi áp dụng chuẩn mực này, dòng vốn chảy vào các lĩnh vực phi sản xuất như bất động sản sẽ ngày một khó hơn”, ông Tín nhận định.

Để tăng con số này, ngân hàng có thể tăng vốn điều lệ, nhưng điều này không dễ dàng làm trong bối cảnh nhiều ngân hàng huy động vốn mãi chưa xong. Một cách thức khác dễ dàng hơn là giảm tổng tài sản có rủi ro, hay nói cách khác là các khoản cho vay bất động sản.

Trước đó, cơ quan quản lý cũng đã “định hình” cho thị trường an toàn hơn bằng các quy định liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Theo đó, hệ số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản đã được điều chỉnh từ mức 150% lên dần 200% và 250% trong thời gian tới. Thêm nữa, tỉ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đang giảm dần từ mức 60% trong giai đoạn trước về dần mức 45% trong năm nay và còn 40% trong năm sau. Đây đều là những sự điều chỉnh mạnh mẽ, giảm đáng kể lượng vốn vào lĩnh vực bất động sản.

Nguồn vốn ngân hàng là một trong những yếu tố cấu thành quan trọng trên thị trường bất động sản, kể cả với chủ đầu tư và người mua cá nhân. Đâu đó thống kê cho thấy 70% nguồn vốn trên thị trường bất động sản được cung cấp bởi dòng chảy tín dụng.

Trong quá khứ, thị trường bất động rơi vào tình trạng bong bóng như đã từng xảy ra gây hậu quả nặng nề, một phần vì nguồn vốn dễ dãi. Trong giai đoạn 2007 – 2011, thực tế dòng vốn từ ngân hàng chủ yếu chạy vào lĩnh vực phi sản xuất, nhờ không chỉ lãi suất thấp mà những gói vay kích cầu đi không đúng mục tiêu. Còn ngày nay, các ngân hàng khó có thể “bừa bãi” cho vay như trước kia, kinh nghiệm nợ xấu trong quá khứ, còn vì những tiêu chuẩn hoạt động ngày càng khắt khe hơn.

Thực tế, từ cuối năm ngoái đến nay, Ngân hàng nhà nước nhiều lần phát thông điệp cảnh báo về những khoản vay phi sản xuất, trong đó có bất động sản và không loại trừ những khoản vay “ẩn mình” dưới hình thức vay tiêu dùng.

Một số liệu khác của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia trong báo cáo đầu năm này cho biết dòng chảy tín dụng rót vào bất động sản trong năm 2017 đã giảm so với năm trước đó, với tỉ trọng từ 8% (năm 2016) về còn mức 5,9%. Như vậy, từ đầu năm đến nay, tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản nhiều hơn so với năm ngoái, sau thời gian chững lại năm 2017.

Thống kê của cơ quan quản lý các tổ chức tín dụng cho biết tổng dư nợ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản năm 2017 là khoảng 450.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 6,53% tổng dư nợ trong nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng khoảng 8,5%. Chia sẻ với báo giới, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, cho biết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản chiếm tỉ lệ không cao nếu so với các lĩnh vực khác, dù vậy, cơ quan quản lý vẫn yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ, kể cả lĩnh vực tiêu dùng.

Khi thị trường bất động sản tăng tốc, các ngân hàng đã chủ động giảm tốc để tạo lập thị trường an toàn hơn, nhưng các doanh nghiệp cũng phải chuẩn bị sẵn “tinh thần” khi chi phí vốn cho doanh nghiệp sẽ đội lên. Nhưng cuối cùng, có lẽ vẫn là người tiêu dùng gánh chịu.

 

Tác giả

Gởi phản hồi

Email sẽ không bị hiển thị public. Trường bắt buộc nhập *